Groot renovatieproject in opdracht van Vestia in de Afrikaanderbuurt Rotterdam.

De situatie

Vestia (nu Hef Wonen) start met een groot renovatieproject in de Afrikaanderbuurt in Rotterdam. Het betreft een renovatie van van het woonblok gelegen aan de Pretorialaan, Paul Krugerstraat, Transvaalstraat en Putselaan (groen gearceerd).

Toenmalig Projectleiding Ontwikkeling van Vestia, Bas van Schelt, zag veel mogelijkheden om een digitaal fotorealistisch 3D-model van het hele complex te gebruiken voor de uitvraag van de aanbesteding en was daarnaast benieuwd naar de toegevoegde waarde van de uitvoeringswerkzaamheden voor de aannemer van dit renovatieproject. 

Klant issue

De traditionele (handmatige) benadering en uitvoering van inspecties, onderhoud en renovatie van hun vastgoedportefeuille zorgden voor Vestia (te) vaak voor subjectieve en onnauwkeurige gegevens die niet compleet en accuraat genoeg bleken. Dit leidde vervolgens meer dan eens tot onverwachte kosten en oncontroleerbaar meerwerk. Bas van Schelt wilde hier graag meer grip op hebben. De kernvragen die hierdoor werden voorgelegd aan supRmen waren als volgt:  
 
Wat zijn de mogelijkheden en de kosten voor: 

• Het vergaren van extreem nauwkeurige beelden van de daken en gevels
• Het maken van een fotorealistisch 3D-model voor een compleet overzicht
• De mogelijkheid om in het model afmetingen van kozijnen, deuren en andere gebouwelementen te bepalen ens chades en afwijkingen te detecteren

Onze oplossing

Onze oplossing bestond uit twee fases:

• Data vergaren
• Data visualiseren
  

Data vergaren

We zijn gestart met het informeren van alle bewoners en omwonenden in een straal van 50 meter van het gebouw d.m.v. een uitgebreide brief. Mensen en nummerborden van auto’s worden door ons algoritme automatisch geblurd, zodat er geen inbreuk is op de privacy. Dit is te vergelijken met Google Streetview.

Vervolgens hebben we honderden foto’s van het complex en de (afgesloten) binnentuinen gemaakt. Deze foto’s werden gemaakt vanuit de lucht door een drone én vanaf straatniveau met hoge resolutie camera’s. Op deze manier werden ook onderkanten van o.a. dakoverstekken en dakgoten vanuit alle hoeken haarscherp en nauwkeurig vastgelegd. Ook zijn de plekken die normaal alleen met een steiger c.q. hoogwerker te bereiken waren nauwkeurig in beeld gebracht. 

Het vergaren van alle beelden met de drone en vanaf straatniveau nam anderhalve dag in beslag. De beelden werden gemaakt met een detailniveau van maximaal 2 millimeter afwijking, zodat de conditie van het complex duidelijk zichtbaar was en metingen nauwkeurig konden worden gedaan.

Data visualiseren

Alle door de drone en op straatniveau gemaakte foto’s werden aan elkaar gemaakt tot een compleet online fotorealistisch 3D-model in ons cloud based platform, waarin alle details in 2D en 3D zichtbaar waren. 

Alle afspraken, uitvoerende werkzaamheden, documenten en overige informatie verzamelden wij op een centrale plek in ons klantportaal. Hierdoor was alle informatie centraal op één plek zichtbaar en was iedereen altijd up-to-date over de voortgang van het project.

Resultaat

Vestia gebruikte het 3D-model als basis voor de uitvraag van de aanbesteding en deelde het model met de aannemers die voor de aanbesteding waren uitgenodigd. Zij maakten vervolgens hun aanbod op basis van het 3D-model zonder hiervoor op de locatie aanwezig te zijn geweest. Het resultaat voor Vestia was:  

• Na twee weken hadden alle aannemers hun aanbod gereed
• De voorstellen van de aannemers waren accurater en scherper geprijsd. Ze konden de meeste aannames voor meerwerk namelijk uit hun voorstel halen, omdat nagenoeg alles zichtbaar was;    
  
• Het 3D-model diende als “praatplaat” voor toekomstige interne overleggen en die met de aannemer.

Dura Vermeer

De aanbesteding werd gewonnen door Dura Vermeer en het 3D-model werd gedeeld met alle onderaannemers. In elke vergadering werd het 3D-model op groot scherm getoond, zodat voor alle onderaannemers, schilders e.a. de exacte uitvoer locatie inzichtelijk werd. 

"Het 3D-model gebruikten we dagelijks en was onze startpagina"

 - Emiel Graafland - Projectleider Dura Vermeer

Daarnaast werden het model en foto’s continu gebruikt als archief en naslagwerk, waardoor de noodzaak om op locatie foto’s te maken kwam te vervallen en discussies over meerwerk zijn vermeden. Het model, waarin de objectieve staat van het complex voor renovatie is vastgelegd, kon 24/7 worden gebruikt als naslagwerk.  

Dit leidde ook tot veel tijdbesparing. Dagelijks werden er veel minder ritten gemaakt om ‘nog even iets in te meten’ of ‘even iets te controleren’ en is het aantal woningbezoeken daardoor drastisch verminderd. Alle benodigde informatie was beschikbaar in het 3D model. 

"Het 3D-model leidde elke dag voor meer efficiëntie en gemak"

- Nick van der Linden - Werkvoorbereider Dura Vermeer

De overige resultaten voor Dura Vermeer waren:

• Veiliger, omdat werken op hoogte minder vaak aan de orde was 
• Toegang tot accurate gegevens; kleinste details en precieze omstandigheden waren zichtbaar 
• Op korte termijn grote hoeveelheid foto’s van de daken en gevels te gebruiken als archief en naslagwerk
• Kwalitatief hoogwaardige beelden van de moeilijk bereikbare plekken
• Geen of nauwelijks overlast voor bewoners
• Eenvoudig te delen met klanten, (onder)aannemers en andere stakeholders
• Altijd en overal beschikking over gegevens van het vastgoed, op elk device
• Mogelijkheid tot periodieke opnames en trend monitoring, waardoor inzicht in degradatie mogelijk is
• Eenduidig en objectief
• Integrale oplossing; modellen worden voor meerdere doeleinden gebruikt