Hoe Dura Vermeer drones en AI gebruikte bij een grote renovatie tender

&
"Het 3D-model gebruikten we dagelijks en was onze“startpagina"
Klant
Dura Vermeer
Branch
Bouw
Locatie
Rotterdam, Nederland
Doel
Renovatie tender
Over
Vestia (nu Hef Wonen) start met een groot renovatieproject in de Afrikaanderbuurt in Rotterdam. In deze case leggen we uit hoe de hele keten gebruik heeft gemaakt van een fotorealistisch 3D-model

De uitdaging

Hoe kan Vestia het tenderproject inzichtelijk aanbieden zonder overlast voor de bewoners?

Woningcorporatie Vestia (nu Hef Wonen) start met een groot renovatieproject in de Afrikaanderbuurt in Rotterdam. Het betreft een renovatie van van het woonblok gelegen aan de Pretorialaan, Paul Krugerstraat, Transvaalstraat en Putselaan (groen gearceerd op de afbeelding).

Toenmalig Projectleiding Ontwikkeling van Vestia, Bas van Schelt, zag veel mogelijkheden om een digitaal fotorealistisch 3D-model van het hele complex te gebruiken voor de uitvraag van de aanbesteding en was daarnaast benieuwd naar de toegevoegde waarde van de uitvoeringswerkzaamheden voor de aannemer van dit renovatieproject.

De traditionele (handmatige) benadering en uitvoering van inspecties, onderhoud en renovatie van hun vastgoedportefeuille zorgden voor Vestia (te) vaak voor subjectieve en onnauwkeurige gegevens die niet compleet en accuraat genoeg bleken. Dit leidde vervolgens meer dan eens tot onverwachte kosten en oncontroleerbaar meerwerk. Bas van Schelt wilde hier graag meer grip op hebben.

De kernvragen die hierdoor werden voorgelegd aan supRmen waren als volgt. Kan supRmen een fotorealistisch 3D-model maken dat Vestia en de aannemers:

  • een compleet overzicht geeft van de projectlocatie,
  • dat foto’s bevat van extreem hoog detail en
  • kunnen de aannemers in dit 3D-model van ook de afmetingen van kozijnen, deuren en andere gebouw elementen annoteren, deze elementen opmeten en afwijkingen detecteren?
  • en kan dit ook in de winter?

De oplossing

Eenmalig de gebouwen inscannen met drones om een snel en nauwkeurig een digitaal 3D-model te realiseren.

Het team van supRmen kent de uitdaging die bij een project als deze komt kijken. supRmen projectleider Jasper Nederlof heeft dit project begeleidt:” Doordat alle gebouwen met de tuinen aan elkaar grenzen maakt dit het lastig om het project uit te voeren. Daarbij staan er in deze een aantal grote bomen, die het vliegen met drones erg lastig maken”.

Daarnaast zijn alle woningen nog bewoond. Om zo min mogelijk overlast te creëren worden alle bewoners, en omwonenden, uitgebreid geïnformeerd. In dit geval is dat gedaan door middel van een brief. In deze brief staat de datum wanneer de werkzaamheden worden uitgevoerd. Mensen en nummerborden worden door een AI algoritme automatisch geblurd, zodat er geen inbreuk is op de privacy.

De data inwinning is gedaan vanuit de lucht met een drone en vanaf straatniveau met een extreem hoge resolutie camera. Door deze beelden met elkaar te combineren ontstaat een 3D model dat ook de onderkanten van een dakgoot of dakoverstek haarscherp in beeld krijgt. Volgens Jasper is dat onmogelijk om te doen met openbare data, of satellieten. “Dit is  uiteraard toegankelijke data, maar het mist het detail waar de technische mensen juist zo naar op zoek zijn. Men wilt zeker weten of het klopt, want anders moet je toch weer naar de locatie toe. Het grote voordeel is nu dat je niet eerst een hoogwerker of een steiger hoeft te huren.” Het inwinnen van alle data heeft in totaal 1,5 dag geduurd. En dat in de winter. In de zomer zouden we nog een stuk efficiënter zijn, doordat de dagen veel langer bruikbaar licht hebben. In dit model is er een detailniveau van maximaal 2 millimeter afwijking bereikt. Op deze manier wordt de conditie van een gebouw duidelijk zichtbaar en kunnen de metingen nauwkeurig worden gedaan.

Zodra de ruwe data inwinning gebeurd is, begint de visualisatie fase. In deze volgende stap worden de foto’s geblurred of verwijderd die gevoelige informatie bevatten. Daarna worden deze beelden aan elkaar gerekend in speciale software. Volgens Jasper is dit “een soort van brei werk voor nerds” , maar zit hierin het geheim van de smid. Het is waanzinnig belangrijk dat deze processing verloopt volgens een strak protocol. Dit zorgt ervoor dat de modellen niet krom trekken, of bolvormen. Je wilt dat de 3D-modlelen betrouwbaar zijn en dat je zeker weet dat een centimeter exact een centimeter is. En niet 1,2 centimeter.  

Hieruit volgt dan een compleet fotorealistisch 3D-model, dat zichtbaar is via het online supRmen visualisatie platform Omnibase. Aangezien het platform online is, kunnen de 3D modellen makkelijk gedeeld worden met alle stakeholders die bij een project betrokken zijn. Alle afspraken, uitvoerende werkzaamheden, documenten en overige informatie kan worden gekoppeld aan het supR-platform. Hierdoor is alle informatie centraal op een plek zichtbaar. Zo houden we iedereen altijd up-to-date over de voortgang van een project.

De uitdaging

Hoe kan Vestia het tenderproject inzichtelijk aanbieden zonder overlast voor de bewoners?

Alle aannemers hebben dit fotorealistische 3D-model gebruikt om hun aanbieding mee te maken. Al na twee weken hadden de aannemers hun aanbod klaar.

De offertes van de aannemers waren accurater en scherper geprijsd.  Dit positieve effect werd bereikt doordat nagenoeg alles zichtbaar was, waardoor de bouwers de meeste risicovolle aannames die leiden tot meerwerk uit hun aanbieding konden schrappen.  

Het 3D model diende als “praatplaat” tussen de woningcorporatie Vestia en bij overleggen met de aannemer.

Maar volgens Jasper is misschien nog wel belangrijker, dat “het was voor de woningcorporatie op deze manier veel makkelijker werd om de offertes met elkaar te vergelijken. Doordat de bouwbedrijven allemaal met dezelfde data hebben gewerkt, maakte dit de beoordeling door Vestia ook kwalitatief beter.” Het werd op deze manier voor Vestia mogelijk om de offertes als appels met appels te vergelijken.

Emiel Graafland
Dura Vermeer
"Het 3D-model gebruikten we dagelijks en was werd gebruikt als startpagina"

Het resultaat

Meer tenders kunnen aanbieden met hetzelfde aantal mensen.

Uiteindelijk is het project gegund aan Dura Vermeer. Om andere bedrijven en woningcorporaties te inspireren, heeft Dura Vermeer een aantal factoren gedeeld met supRmen die een positief resultaat hebben gehad op hun tender workflow:

  1. De tender werd aangeboden in slechts 2 weken, waar normaal 6 weken de norm is
  2. Het model, waarin de objectieve staat van het complex voor renovatie is vastgelegd, kon 24/7 worden gebruikt als naslagwerk. Hierdoor was er geen noodzaak om terug te gaan naar de locatie om extra foto’s te maken, waardoor discussies over meerwerk zijn vermeden.
  3. Er werden dagelijks minder ritten naar de locatie gemaakt om “nog even iets in te meten”. Hierdoor is tenminste 200 werkuur bespaard.
  4. Het aantal woningbezoeken werd als gevolg ook drastisch verminderd, en dus de overlast aan bewoners.
  5. Het 3D-model gaf meer efficiëntie en gemak. Hierdoor kon het team beter focussen op de punten die echt belangrijk waren.

Door het gebruik van de fotorealistische 3D-modellen en de gebouw analyse van supRmen kan een gebouw “real life” in beeld worden gebracht. Op deze manier helpt deze technologie bedrijven om ontzorgd worden op het gebied van gebouw inspectie en gebouw opnames. De methode is toepasbaar bij gebouw renovatie projecten, maar kan ook goed gebruikt worden voor planmatig onderhoud, het maken van MJOB en voor gebouw conditiemetingen.

Voor toekomstige renovatie projecten is het interessant om deze technologie ook te gebruiken op het gebied van kwaliteitsborging. Op de gewenste mijlpalen kan er een scan worden gemaakt van de buiten-en-binnenschil van een gebouw. Zo is heel precies te controleren welk werk wanneer is gedaan, en is het veel makkelijker om verschillende momenten met elkaar te vergelijken.
Lees hier meer over kwaliteitsborging of over trendmonitoring

"Een tender ging terug van 6 weken naar 2. Dit geeft flinke kostenbesparing. En we kunnen tegelijk meer tenders doen in die tijd"
Emiel Graafland
Dura Vermeer

Traditionele methodes

Wat zijn de problemen met traditionele methodes?

Icoontje omtrent onveiligheid

Ze zijn onveilig

Omdat mensen op grote hoogte een gebouw laten inspecteren altijd een risico met zich mee brengt. Los van het feit dat het werken vanaf hoogwerkers en klimtouwen kostbaar is, kan het alsnog schade opleveren aan omgeving en/of personen. Niet te vergeten dat het gure weer het werk niet prettiger maakt, zeker bij grotere projecten, en het maar de vraag is of de inspectie van een gebouw op deze manier wel zo betrouwbaar is. Feitje: volgens het RIVM zijn er jaarlijks 557 ernstige arbeidsongevallen, waarbij deze kans het hoogste is bij werken op een dak. Dit ontstaat vaak door het maken van een misstap, in 33% bij het vallen van ladders en in 39% bij het vallen van een steiger. In 61% van de gevallen valt iemand uit een voertuig (zoals hoogwerker). bron: RIVM


Het lijkt goedkoper, maar het is duurder

Vaak wordt alleen gerekend met de directe kosten: Manuren op locatie plus de huur van apparatuur. Bij een simpele rekensom van € 80 p.u. per persoon x 2 personen + de inhuur van een hoogwerker brengt de kosten van een fysieke inspectie al snel naar € 3.500 voor een klein gebouw.  Tel hier dan nog de indirecte kosten bij op, zoals verkeerde opmetingen, controlemetingen en faalkosten bij op, en dan zal blijken dat het inscannen van een gebouw met drones al snel geld zal besparen.

Ze zijn onbetrouwbaar

Waar mensen werken worden fouten gemaakt.” Dat klinkt simpel, maar als iemand een hele dag huizen inspecteert, is de kans dat er een foutje wordt gemaakt 100%. Dit wordt ook versterkt door het feit de documentatie van een inspectie vaak onvolledig en onjuist wordt gedaan. De gevolgen hiervan zijn groot en lopen door in het hele proces.Lees onze blog over “een vergelijking tussen traditioneel en toekomst” om te zien hoe er in Gorinchem gedacht werd dat handmatige inspecties betrouwbaarder zijn.Feitje: In Nederland geldt een gemiddelde van 10-20% meerwerk, waarbij fouten vanuit handmatige documentatie een flinke oorzaak is.  In het geval van Vestia, een project van circa € 3 miljoen euro, zou dit dus uitkomen op 300.000 euro. In dit geval is er geen meerwerk nodig geweest.  bron: RIVM


Ze zijn arbeidsintensief

Handmatige inspecties  en opnames van gevels en daken kosten teveel tijd en moeite om rendabel te zijn. Dit heeft te maken met praktische elementen, zoals het regelen van alle benodigdheden, het inzetten van de juiste mensen, de overlast voor bewoners en de kans dat men terug moet omdat er toch iets vergeten is.

Feitje: de door AI ondersteunde gebouw analyse en inspectie van supRmen kan de voorbereidingstijd van een project met 65% verkorten

Eenvoudig besparen op inspectiekosten?

Neem contact op en kom meer te weten over de besparingen en voordelen die onze oplossingen bieden.

“Weten wat de financiële voordelen zijn van accurate en complete vastgoeddata? Bereken jouw kostenbesparing.”

Jasper Nederlof
Directeur - supRmen

Plan gratis demo

Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.